Отмена «долевки» – благо или дорогой мыльный пузырь?

Фото: shans.online

Новый закон приведет к подорожанию жилья. Чего еще ждать?

ВРЕМЯ ПРОЧТЕНИЯ 6 МИНУТ.

Госдума приняла очередные изменения в закон «О долевом участии в строительстве»*. Их суть в том, что с июля 2019 года долевое участие отменяется. Похоже, законодатели осознали, что многочисленные поправки, которые сами же и вносили, не сработали. Хотя подтекст нововведений всегда был благородным – защитить права дольщиков. Но, увы, не случилось. А что же будет теперь? Давайте разбираться в новеллах закона.

Хотели как лучше, а получилось как всегда (из истории вопроса)

Долевое строительство появилось в середине 1990-х годов на волне необходимости привлечения денег в строительство жилья без участия банков. В тот период банковское кредитование было очень дорогим и практически невозможным. Банки попросту отказывали застройщикам и дольщикам в выдаче кредитов. А если и соглашались, то под огромный процент. Ведь строительство – это рисковое мероприятие. Поэтому в те времена дольщики вкладывали в строительство свои деньги.
Со временем строительные компании матерели, становились крупнее, и уже одними накоплениями граждан было не обойтись. На рынке недвижимости как грибы стали расти застройщики-мошенники, продающие одну и ту же квартиру нескольким дольщикам, а добросовестные застройщики в большинстве своем объявляли себя банкротами.
Эти проблемы нужно было решать, и в 1999 году был принят федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Проблемы мошенников этот закон не решил, как не решил и проблемы банкротства добросовестных застройщиков, однако появился институт ипотечного кредитования, а вместе с ним и институт «обманутых дольщиков».
Законодатель вновь попытался исправить ситуацию, и в 2005 году появился новый закон об участии в долевом строительстве. Основной тезис этого закона – защита граждан, вкладывающих денежные средства в покупку жилья. Но, увы, опять не случилось.
Был еще ряд попыток сделать что-то умное и действенное с законом: это и поручительства банков, и страхование ответственности застройщика… Но и эти меры тоже не были эффективными.

Новеллы-2019. К чему готовиться?

С 1 июля 2019 года создается обязательная альтернатива долевому строительству – проектное финансирование. С этой даты покупатели квартиры в строящемся доме будут передавать свои кровные не напрямую застройщику, а банку-посреднику, который будет финансировать строительство. На время стройки эти средства зарезервируют на эскроу-счете банка и переведут застройщику только после того, как он передаст ключи дольщикам. Таким образом, застройщик сможет получить прибыль только после окончания строительства, а в случае его – застройщика – банкротства недостроенный объект вместе с замороженными и сохраненными банком денежными средствами будет передан другому застройщику.
Сразу возникает правомерный вопрос – а умные законодатели решили вопрос с повальными банкротствами банков, прежде чем вносить эти изменения? Они продумали, что будет с деньгами на эскроу-счатах, если банк объявит себя банкротом? Что-то ничего подобного в законах я не нашла. Думаю, рассуждали как всегда – будет проблема, будем ее решать, ну и ничего, что кто-то навсегда лишится последней надежды на кусочек счастья.
Думаю, очевидно даже для самого неискушенного читателя, что эти благие намерения должны будут оплачиваться, и оплачивать их будет не кто иной, как дольщик. Помимо этого, вероятно, для того, чтобы застройщик не имел возможности «раздувать» свои расходы, закон устанавливает их лимит. Теперь фонд оплаты труда, услуги банка, услуги управляющей компании, затраты на рекламу, коммунальные услуги и услуги аренды офиса застройщика не должны превышать 10 процентов от проектной стоимости строительства.
Есть и другие не менее жесткие изменения, я рассмотрела лишь основные.
На первый взгляд, такие изменения должны подействовать и до минимума сократить вероятность появления проблем у граждан, решивших улучшить жилищные условия посредством участия в долевом строительстве. Однако при детальном рассмотрении и более точных расчетах выясняется, что такое ужесточение норм делает попросту невозможным привлечение средств. И вот почему.

Благими намерениями, или чем могут обернуться новеллы?

Разумеется, потребителей волнует, чем грозит отмена долевки и самое главное – подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства?
Давайте рассуждать. Что было раньше – в сделке участвовали два главных игрока – дольщик и застройщик. Теперь же это целая цепочка – дольщик – банк – застройщик – регулятор. Логично предположить, что у каждого свой интерес – финансовый. А отсюда дополнительные расходы, чтобы покрывать этот самый финансовый интерес: проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства, затраты на обслуживание эскроу-счетов. В совокупности все эти факторы скажутся на стоимости квадратного метра.
А учитывая снижающуюся платежеспособность наших граждан, это неминуемо приведет к стагнации рынка недвижимости и появлению новых «серых» схем.
Но не только это. Поговорим о застройщиках. Сегодня они используют для строительства дома собственные средства, деньги дольщиков и кредиты. Причем в соотношении один к десяти, то есть на рубль собственных средств застройщик привлекает около 10 рублей со стороны. При этом 68% – это деньги дольщиков и лишь около 24% – деньги банков.
По новым правилам застройщик должен будет строить на собственные деньги или на кредиты. Исходя из вышеприведенных показателей становится очевидно, что таких денег у большинства застройщиков нет, а кредиты в разы повысят стоимость квадратного метра.
Эксперты прогнозируют повышение стоимости жилья до 30%.
Соответственно, уже сегодня можно прогнозировать острый дефицит финансирования строительства жилья. Нет денег у дольщиков, нет денег у застройщиков, да и где банки возьмут требуемые суммы (уже сегодня это более 3,6 триллиона рублей). А что будет с моими кровными замороженными на эскроу-счетах, пока строится моя квартира? Проценты по вкладу положены? Вопросы, вопросы, вопросы…
Я не Ванга, но прагматичный анализ нововведений и сегодняшние экономические реалии позволяют предсказать неутешительное будущее.

В следующем номере мы продолжим эту тему и пригласим на страницы «ШАНСА» экспертов и тех, кому предстоит исполнять законодательные нововведения. Не пропустите.

Итак, последствием запрета на долевое строительство станет неминуемый рост цен на новое жилье. В силу необходимости пополнения оборотных средств и из-за дальнейшего ужесточения требований застройщики предсказуемо начнут привлекать деньги через различные «серые» схемы. Граждане, мечтающие улучшить жилищные условия и потерявшие все вложенные деньги, будут называться не обманутые дольщики, а обманутые инвесторы или обманутые покупатели. Все это может обернуться появлением новых проблем и социальных коллапсов.

автор Татьяна ЧЕРЕДНИЧЕНКО
 
По теме
В «Единой России» уверены, что создание новой системы финансирования жилищного строительства защитит интересы жителей - Газета Хакасия Фото с сайта http://khakas.er.ru Принятие закона несущественно отразится на стоимости квадратных метров, уверены партийцы Новый закон меняет модель жилищного строительства, а не экономику стройки,
10.07.2018
В «ЕДИНОЙ РОССИИ» уверены, что закон о переходе от долевого строительства к проектному финансированию позволит защитить интересы граждан - Единая Россия Принятие закона, предусматривающего создание новой системы финансирования жилищного строительства, несущественно отразится на стоимости квадратных метров.
09.07.2018
 
 
Фото: РИА Новости/Владимир Трефилов Минфин подготовил концепцию налога на профессиональный доход для самозанятых, документ направлен в аппарат правительства.
19.07.2018 Газета Хакасия
Мне кажется, наше государство делает очень много для того, чтобы мы умерли не просто рано, а гарантированно рано.
19.07.2018 Газета Шанс online
Конкурс «Значимые люди — 2018» - Sayanogorsk.Info Стартовало голосование в рамках ежегодного конкурса «Значимые люди» Предприниматели Саяногорска ждут вашей поддержки!
21.07.2018 Sayanogorsk.Info
Фото: forum.guns.ru Сегодня ночью в с. Тубинск Краснотуранского района розыскная группа ГУФСИН задержала Эдуарда Козлова, который сбежал из колонии-поселения №33 в Минусинске 13 июля, сообщает ТАСС.
20.07.2018 Газета Хакасия
Нажмите для предварительного просмотра изображения - Газета Хакасия Фото с сайта http://www.sevboxing.ru 22 июля в республике отпразднуют Международный день бокса Масштабные спортивные праздники, посвященные Международному дню бокса, пройдут во всех регионах России.
20.07.2018 Газета Хакасия
Что будет с российскими стадионами после чемпионата мира? В России завершился чемпионат мира по футболу.
19.07.2018 Газета Шанс online
18 и 19 июля в Саяногорске состоялась Спартакиада пенсионеров Хакасии. - Администрация г. Саяногорск Всего в спартакиаде приняли участие 130 человек. Участники соревновались в лёгкой атлетике, дартс, пулевой стрельбе, настольном теннисе, шахматах, волейболе, комбинированной эстафете.
20.07.2018 Администрация г. Саяногорск
И это все о микрорайоне Мостоотряд на Верхней Согре, где еще до недавнего времени жители страдали от низкого температурного режима в квартирах и употребляли в пищу  питьевую  воду, не соответствующую санитарным нормам.
20.07.2018 Администрация г.Абакан
Фото из открытых источников В абаканской средней образовательной школе №25 идет замена старых деревянных окон.
19.07.2018 Хакасия-Информ