Есть ли жизнь после отмены долевки?

Фото: shans.online

Что говорят специалисты о ближайшем будущем рынка жилья.

ВРЕМЯ ПРОЧТЕНИЯ 5 МИНУТ.

В прошлом номере «ШАНСА» (№28(1415) от 12 июля) я рассказала об изменениях в законе о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2019 года. Коротко напоминаю суть изменений.
1. Застройщики больше не смогут привлекать денежные средства дольщиков напрямую. В схеме приобретения новостроек между покупателем и продавцом появится посредник – банк.
2. Застройщики смогут получить деньги за проданное жилье ТОЛЬКО после предоставления квартиры покупателю.
3. Допускается покупка жилья на этапе строительства, но в этом случае деньги планируется перечислять на специальные счета (эскроу) банка-посредника, к которым не будет доступа ни у покупателя, ни у застройщика.
По моим прогнозам, закон существенно затруднит работу строителей, сократится число строительных компаний (в первую очередь – мелких и средних застройщиков), что приведет к снижению объема строительства жилья и, как следствие, к росту цен на жилую недвижимость. К этому номеру я попросила прокомментировать изменения тех, кому предстоит исполнять этот закон и строить по новым правилам.

Что говорят банки

Как пояснили «ШАНСУ» в пресс-службе Сбербанка, здесь готовы к изменениям и создали все необходимые механизмы. На текущий момент в Сберанке кредитуется более 500 застройщиков, к этому количеству прибавится еще сопоставимый объем, поэтому планируется увеличение количества подразделений, чтобы покрыть возросший аппетит рынка.
В новых реалиях банк не только будет открывать кредитные линии застройщикам, но и контролировать целевое использование выданных средств с учетом ограничений по размеру авансов (не более 30% от проектной стоимости) и административных расходов (не более 10% от проектной стоимости). В каждом территориальном банке Сбербанка уже есть подразделения строительной экспертизы. В их задачи входит анализ бюджета проекта, мониторинг исполнения графика производства работ и контроль за расходованием целевых средств – все это банк делает собственными силами.
Директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов пояснил, что процентная ставка по кредиту для застройщика будет зависеть от количества средств, поступивших от дольщиков на счета эскроу.
К примеру, если сумма, поступившая от покупателей квартир на счета эскроу, составит половину задолженности по кредиту застройщика – процентная ставка по данному кредиту может снизиться на 30%, когда средства дольщиков на счетах эскроу полностью покроют кредит застройщика – процентная ставка снизится в два раза. Банк разработал формулу, по которой ставка по кредиту ежемесячно будет пересчитываться.
Сергей Бессонов пояснил, что новые правила игры имеют и свои минусы – исчезает источник уплаты процентов.
– Сегодня застройщики ежемесячно платят проценты по кредитам за счет того, что продают квартиры, и у них возникает необходимый денежный поток. Но со вступлением в силу закона все деньги будут аккумулироваться на счета эскроу и тратить их на строительство и выплату процентов будет запрещено до сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому банкам придется предоставлять рассрочку по уплате процентов и нести больший риск, ведь проценты можно и не получить, если дом не будет достроен и дольщик не получит своей квартиры. В этом случае все деньги, перечисленные в банк от дольщика, придется вернуть, а за проценты по кредиту разбираться с застройщиком.

С 1 июля 2018 года банковское сопровождение становится обязательным и по проектам, по которым получено разрешение на строительство до 01.07.2018. На открытие специальных счетов застройщикам в соответствии с 214-ФЗ дается два месяца.
Счета должны быть открыты в уполномоченных банках, список которых размещен на сайте Банка России. Банковское сопровождение такого счета пока составит 5 тысяч рублей в месяц.

Что говорят застройщики

Наталья РУДИЧ, директор ООО «Проектное бюро «Глорис», агентства недвижимости «Глорис» (Абакан).


Наталья пояснила, что в ожидании новых правил игры большинство застройщиков старались получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, поскольку таких объектов нововведения не коснутся. Поэтому сегодня на рынке недвижимости появилось множество новых строительных проектов и покупатели еще могут выбирать и «играть» с ценами. Но Наталья уверена, что года через два ситуация в корне изменится:
Во-первых, компаниям придется строить либо на кредитные, либо на свои собственные деньги, которых у большинства попросту нет. Конкурировать с застройщиками – партнерами банков, крупными строительными компаниями маленьким фирмам или «новичкам» станет очень сложно. Многие застройщики уйдут из отрасли. И если сегодня по Хакасии 15 застройщиков, то останется не более пяти. Следовательно, снизится конкуренция на рынке новостроек, сократятся объемы строительства, из-за чего вырастут цены на недвижимость.
Во-вторых, в связи с тем, что застройщики будут строить на кредиты, полученные в банке, стоимость жилья окажется в прямой зависимости от процентной ставки. А поскольку проценты будет устанавливать банк, он вряд ли упустит свою финансовую выгоду.
В-третьих, будет «похоронена» схема, по которой застройщик рассчитывался с подрядчиком квадратными метрами. Те, в свою очередь, выставляли эти квартиры на продажу и порой по цене дешевле, чем у застройщика. От этой схемы в итоге выигрывали все: и застройщик, и подрядчик, и покупатель.
В-четвертых, покупатели теряют возможность сэкономить или заработать деньги, купив квартиру на низком этапе строительства – на стадии котлована, а это порядка 10-30% ее итоговой стоимости.

!!! Наталья Рудич прогнозирует, что применение нового закона неминуемо приведет к росту стоимости квадратного метра в новостройках. А за ними потянется и вторичный рынок.
По ее мнению, спасти ситуацию смогут только меры господдержки отрасли: снижении ставок по ипотечным кредитам для дольщиков и снижения ставок по кредитам для застройщиков.

Ольга СЛИЧНАЯ, заместитель генерального директора ООО «УКС «Жилстрой» (Абакан):


– С одной стороны, новые поправки в законе помогут обезопасить дольщиков, с другой – не могут не отразиться на цене. Ведь застройщики будут вынуждены включить в себестоимость квартир свои затраты, которые вырастут.

!!! Ожидается также уменьшение предложения, но это скорее плюс, чем минус. На рынке будет больше качественных проектов, а небольшие компании-застройщики либо будут объединяться, либо уйдут с рынка.

В целом, мы относимся к ужесточению требований к долевому рынку с пониманием – ведь речь идет об очень большой отрасли и рисках рядовых граждан, для которых жилищный вопрос – это зачастую проблема всей жизни.
В конечном счете все застройщики выиграют от нововведений, ведь вырастет доверие клиентов к долевому строительству, и многие из тех, кто сегодня считает вложение в строящееся жилье неадекватным риском, придут на рынок. Главным образом, новые правила работы потребуют изменения подхода к финансированию и отчетности. И к первому, и ко второму мы абсолютно готовы.

Некоторых застройщиков новый закон 214-ФЗ не затронет вообще. Речь идет о жилищно-строительных (ЖСК) или жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК), а также по предварительным договорам купли-продажи квартир. Новая редакция закона по-прежнему не запрещает такие схемы привлечения денег в строительство.

автор Татьяна ЧЕРЕДНИЧЕНКО
 
По теме
 
В «Единой России» уверены, что создание новой системы финансирования жилищного строительства защитит интересы жителей - Газета Хакасия Фото с сайта http://khakas.er.ru Принятие закона несущественно отразится на стоимости квадратных метров, уверены партийцы Новый закон меняет модель жилищного строительства, а не экономику стройки,
10.07.2018
В «ЕДИНОЙ РОССИИ» уверены, что закон о переходе от долевого строительства к проектному финансированию позволит защитить интересы граждан - Единая Россия Принятие закона, предусматривающего создание новой системы финансирования жилищного строительства, несущественно отразится на стоимости квадратных метров.
09.07.2018
 
Независимое информационное агентство - Хакасия Банк «Восточный» подвел итоги I полугодия 2018 года в направлении залогового кредитования.
05.07.2018
Дорогая редакция газеты «Правда Хакасии», о существовании вашей газеты впервые я узнала в сентябре этого года, находясь на учебе для наблюдателей на выборах в штабе КПРФ.
18.10.2018 КПРФ
JPG Файл - МВД Республики Хакасия Следственной частью Следственного управления МВД по Республике Хакасия завершено расследование уголовного дела по признакам преступления, предусмотренного п.«б» ч.2 ст.171 УК РФ,
18.10.2018 МВД Республики Хакасия
Фото РИА Новости / Виталий Белоусов Житель Забайкальского края приговорен к трем с половиной годам за финансирование терроризма, сообщает пресс-служба регионального управления ФСБ.
17.10.2018 Газета Хакасия
Фото: ГУ МЧС РФ по РХ За  сутки в  республике случилось  два пожара. Ночью в селе Соленоозерное Ширинского района хозяин  по непонятной причине  поджег свой автомобиль ВАЗ.
18.10.2018 Газета Хакасия
Телеведущая Ольга Бузова объявила о расставании с алчным женихом - Хакасия-Информ Фото из открытых источников Телеведущая и певица (хотя в этом определении у многих существуют большие сомнения) Ольга Бузова на своей странице в социальной сети инстаграмм подтвердила многочисленные слухи о своем расс
18.10.2018 Хакасия-Информ
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Павел Бедняков Сегодня Илье Лагутенко исполняется 50 лет, и в этот же день 35-летие отмечает его группа «Мумий Тролль», в нашей стране известная, возможно, больше, чем книга Туве Янссон.
16.10.2018 Газета Хакасия
Кокорин и Мамаев - Газета Шанс online Кто избивал людей до Кокорина с Мамаевым? Российские футболисты Александр Кокрин и Павел Мамаев – далеко не первые, кто участвовал в драках в промежутках между матчами и тренировками.
18.10.2018 Газета Шанс online
Тренер Арсен Венгер вернется в футбол - Хакасия-Информ Фото из открытых источников Немецкий еженедельник «Бильд» накануне распространил заявление бывшего главного тренера лондонского «Арсенала» Арсена Венгера о его возвращении.
18.10.2018 Хакасия-Информ
В Хакасии встречают "Барышню-крестьянку" из Прокопьевска - Хакасия-Информ Фото из открытых источников "Барышней-крестьянкой" открывает сегодня свои гастроли в Хакасии единственный обладатель национальной театральной премии «Золотая маска» в Кемеровской области – Прокопьеский драматический т
18.10.2018 Хакасия-Информ
Педагоги школ республики узнали о системе «Добровольцы России» - Правительство Республики Хакасия Ведущий советник отдела молодежи государственного комитета по делам молодежи Александра Филимонова на семинаре регионального отделения Российского движения школьников в абаканской школе № 24 рассказала педагогам республи
18.10.2018 Правительство Республики Хакасия
В Хакасии перерасчёт пенсий сельчанам сделают в новом году - Газета Хакасия Фото с сайта ПФР по РХ Сегодня в Отделении ПФР по Хакасии состоялась пресс-конференция, посвящённая вопросам изменения в пенсионном законодательстве, которые начнут действовать с 1 января 2019 года.
18.10.2018 Газета Хакасия
Фото: ГУ МЧС РФ по РХ За  сутки в  республике случилось  два пожара. Ночью в селе Соленоозерное Ширинского района хозяин  по непонятной причине  поджег свой автомобиль ВАЗ.
18.10.2018 Газета Хакасия