Есть ли жизнь после отмены долевки?

Фото: shans.online

Что говорят специалисты о ближайшем будущем рынка жилья.

ВРЕМЯ ПРОЧТЕНИЯ 5 МИНУТ.

В прошлом номере «ШАНСА» (№28(1415) от 12 июля) я рассказала об изменениях в законе о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2019 года. Коротко напоминаю суть изменений.
1. Застройщики больше не смогут привлекать денежные средства дольщиков напрямую. В схеме приобретения новостроек между покупателем и продавцом появится посредник – банк.
2. Застройщики смогут получить деньги за проданное жилье ТОЛЬКО после предоставления квартиры покупателю.
3. Допускается покупка жилья на этапе строительства, но в этом случае деньги планируется перечислять на специальные счета (эскроу) банка-посредника, к которым не будет доступа ни у покупателя, ни у застройщика.
По моим прогнозам, закон существенно затруднит работу строителей, сократится число строительных компаний (в первую очередь – мелких и средних застройщиков), что приведет к снижению объема строительства жилья и, как следствие, к росту цен на жилую недвижимость. К этому номеру я попросила прокомментировать изменения тех, кому предстоит исполнять этот закон и строить по новым правилам.

Что говорят банки

Как пояснили «ШАНСУ» в пресс-службе Сбербанка, здесь готовы к изменениям и создали все необходимые механизмы. На текущий момент в Сберанке кредитуется более 500 застройщиков, к этому количеству прибавится еще сопоставимый объем, поэтому планируется увеличение количества подразделений, чтобы покрыть возросший аппетит рынка.
В новых реалиях банк не только будет открывать кредитные линии застройщикам, но и контролировать целевое использование выданных средств с учетом ограничений по размеру авансов (не более 30% от проектной стоимости) и административных расходов (не более 10% от проектной стоимости). В каждом территориальном банке Сбербанка уже есть подразделения строительной экспертизы. В их задачи входит анализ бюджета проекта, мониторинг исполнения графика производства работ и контроль за расходованием целевых средств – все это банк делает собственными силами.
Директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов пояснил, что процентная ставка по кредиту для застройщика будет зависеть от количества средств, поступивших от дольщиков на счета эскроу.
К примеру, если сумма, поступившая от покупателей квартир на счета эскроу, составит половину задолженности по кредиту застройщика – процентная ставка по данному кредиту может снизиться на 30%, когда средства дольщиков на счетах эскроу полностью покроют кредит застройщика – процентная ставка снизится в два раза. Банк разработал формулу, по которой ставка по кредиту ежемесячно будет пересчитываться.
Сергей Бессонов пояснил, что новые правила игры имеют и свои минусы – исчезает источник уплаты процентов.
– Сегодня застройщики ежемесячно платят проценты по кредитам за счет того, что продают квартиры, и у них возникает необходимый денежный поток. Но со вступлением в силу закона все деньги будут аккумулироваться на счета эскроу и тратить их на строительство и выплату процентов будет запрещено до сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому банкам придется предоставлять рассрочку по уплате процентов и нести больший риск, ведь проценты можно и не получить, если дом не будет достроен и дольщик не получит своей квартиры. В этом случае все деньги, перечисленные в банк от дольщика, придется вернуть, а за проценты по кредиту разбираться с застройщиком.

С 1 июля 2018 года банковское сопровождение становится обязательным и по проектам, по которым получено разрешение на строительство до 01.07.2018. На открытие специальных счетов застройщикам в соответствии с 214-ФЗ дается два месяца.
Счета должны быть открыты в уполномоченных банках, список которых размещен на сайте Банка России. Банковское сопровождение такого счета пока составит 5 тысяч рублей в месяц.

Что говорят застройщики

Наталья РУДИЧ, директор ООО «Проектное бюро «Глорис», агентства недвижимости «Глорис» (Абакан).


Наталья пояснила, что в ожидании новых правил игры большинство застройщиков старались получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, поскольку таких объектов нововведения не коснутся. Поэтому сегодня на рынке недвижимости появилось множество новых строительных проектов и покупатели еще могут выбирать и «играть» с ценами. Но Наталья уверена, что года через два ситуация в корне изменится:
Во-первых, компаниям придется строить либо на кредитные, либо на свои собственные деньги, которых у большинства попросту нет. Конкурировать с застройщиками – партнерами банков, крупными строительными компаниями маленьким фирмам или «новичкам» станет очень сложно. Многие застройщики уйдут из отрасли. И если сегодня по Хакасии 15 застройщиков, то останется не более пяти. Следовательно, снизится конкуренция на рынке новостроек, сократятся объемы строительства, из-за чего вырастут цены на недвижимость.
Во-вторых, в связи с тем, что застройщики будут строить на кредиты, полученные в банке, стоимость жилья окажется в прямой зависимости от процентной ставки. А поскольку проценты будет устанавливать банк, он вряд ли упустит свою финансовую выгоду.
В-третьих, будет «похоронена» схема, по которой застройщик рассчитывался с подрядчиком квадратными метрами. Те, в свою очередь, выставляли эти квартиры на продажу и порой по цене дешевле, чем у застройщика. От этой схемы в итоге выигрывали все: и застройщик, и подрядчик, и покупатель.
В-четвертых, покупатели теряют возможность сэкономить или заработать деньги, купив квартиру на низком этапе строительства – на стадии котлована, а это порядка 10-30% ее итоговой стоимости.

!!! Наталья Рудич прогнозирует, что применение нового закона неминуемо приведет к росту стоимости квадратного метра в новостройках. А за ними потянется и вторичный рынок.
По ее мнению, спасти ситуацию смогут только меры господдержки отрасли: снижении ставок по ипотечным кредитам для дольщиков и снижения ставок по кредитам для застройщиков.

Ольга СЛИЧНАЯ, заместитель генерального директора ООО «УКС «Жилстрой» (Абакан):


– С одной стороны, новые поправки в законе помогут обезопасить дольщиков, с другой – не могут не отразиться на цене. Ведь застройщики будут вынуждены включить в себестоимость квартир свои затраты, которые вырастут.

!!! Ожидается также уменьшение предложения, но это скорее плюс, чем минус. На рынке будет больше качественных проектов, а небольшие компании-застройщики либо будут объединяться, либо уйдут с рынка.

В целом, мы относимся к ужесточению требований к долевому рынку с пониманием – ведь речь идет об очень большой отрасли и рисках рядовых граждан, для которых жилищный вопрос – это зачастую проблема всей жизни.
В конечном счете все застройщики выиграют от нововведений, ведь вырастет доверие клиентов к долевому строительству, и многие из тех, кто сегодня считает вложение в строящееся жилье неадекватным риском, придут на рынок. Главным образом, новые правила работы потребуют изменения подхода к финансированию и отчетности. И к первому, и ко второму мы абсолютно готовы.

Некоторых застройщиков новый закон 214-ФЗ не затронет вообще. Речь идет о жилищно-строительных (ЖСК) или жилищно-накопительных кооперативах (ЖНК), а также по предварительным договорам купли-продажи квартир. Новая редакция закона по-прежнему не запрещает такие схемы привлечения денег в строительство.

автор Татьяна ЧЕРЕДНИЧЕНКО
 
По теме
 
В «Единой России» уверены, что создание новой системы финансирования жилищного строительства защитит интересы жителей - Газета Хакасия Фото с сайта http://khakas.er.ru Принятие закона несущественно отразится на стоимости квадратных метров, уверены партийцы Новый закон меняет модель жилищного строительства, а не экономику стройки,
10.07.2018
В «ЕДИНОЙ РОССИИ» уверены, что закон о переходе от долевого строительства к проектному финансированию позволит защитить интересы граждан - Единая Россия Принятие закона, предусматривающего создание новой системы финансирования жилищного строительства, несущественно отразится на стоимости квадратных метров.
09.07.2018
 
Независимое информационное агентство - Хакасия Банк «Восточный» подвел итоги I полугодия 2018 года в направлении залогового кредитования.
05.07.2018
Дело «криминальных риэлтеров» из Красноярска направлено в краевой суд - Хакасия-Информ Фото из открытых источников Заместитель Генерального прокурора России Иван Семчишин утвердил обвинение по уголовному делу в отношении пяти красноярцев, совершавших мошеннические действия с целью завладения квартирами горожан,
17.08.2018 Хакасия-Информ
JPG Файл - МВД Республики Хакасия Алексей Баженов родился 29 марта 1972 года в городе Черногорске. Службу в милиции начал в 1994 году с должности милиционера патрульно-постовой службы.
17.08.2018 МВД Республики Хакасия
Фото: baikal-daily.ru В преддверии нового учебного года сотрудники силового ведомства проверяют наличие схем эвакуации, исправность камер видеонаблюдения и других технических средств охраны.
16.08.2018 Газета Хакасия
Объем и стоимость работ оказались прилично завышены. Арбитражный суд Хакасии удовлетворил иск республиканского «Управления капитального строительства» («УКС») к красноярской компании «Монолитстрой» – подрядчику,
16.08.2018 Газета Шанс online
Ангельский визит - Абакан сегодня В Абакан заглянули «Ангелы Мира». Такие необычные экспонаты на время поселились в «Абаканской картинной галерее им.
17.08.2018 Абакан сегодня
Фото с сайта правительства РХ 17 августа после божественной литургиии и заупокойной литии, отслуженной в храме Семи отроков Эфесских  на Уйском кладбище посёлка Черёмушки – здесь похоронены практически все,
17.08.2018 Газета Хакасия
Фото с сайта МВД России по Хакасии Жителей и гостей Хакасии приглашают на показательные выступления спецподразделений МВД и Росгвардии.
16.08.2018 Газета Хакасия
Для дзюдоистов Хакасии состоялся мастер-класс от участника Олимпийских игр - Министерство спорта В спортцетре «Тея» состоялся мастер-класс с участием Дениса Ярцева. Денис Ярцев является чемпионом летней Универсиады 2011 года, 2-кратным призёром чемпионатов мира, мастером спорта России международного класса,
17.08.2018 Министерство спорта
Фото с сайта правительства РХ 19 августа пройдет чемпионат Сибири (IV этап) и чемпионат Хакасии (II этап) по дрэг-рейсингу, сообщили в пресс-службе минспорта РХ.
17.08.2018 Газета Хакасия
«Зенит» из Санкт-Петербурга показал, что российский футбол скорее мертв. 16 августа российский футбольный «Зенит» сыграет ответный матч квалификационного раунда Лиги Европы против минского «Динамо».
16.08.2018 Газета Шанс online
фото Александр Колбасов За семь суток отважные покорители холодной (от плюс 14 градусов по Цельсию и ниже) стихии планируют пройти от села Мохово Усть-Абаканского района до залива Шумиха в Дивногорске.
15.08.2018 Газета Хакасия
Плановые отключения электроэнергии Управление ГО, ЧС и ПБ администрации г. Черногорска информирует:
17.08.2018 Администрация г.Черногорск
Фото из открытых источников Пресс-служба МВД по Хакасии рассказала на своем сайте об экстраординарном случае, произошедшем в Ширинском районе республики: преступник менее чем за сутки сумел не только украсть,
16.08.2018 Хакасия-Информ